过去的2024年，房地产企业赚钱效应如何？
3月20日，中指研究院发布《2025中国房地产百强企业研究报告》显示，去年百强房企营业收入均值为338.2亿元，同比下降9.4%；净利润均值同比下降76.8%至4.2亿元。2024年，百强房企净利润率、净资产收益率均值分别为1.1%、0.3%，盈利能力连续多年下降，接近“零利润”。
受结转成本、资产减值等因素影响，房企盈利情况缩水，已成为房地产行业的共性问题。Wind数据显示，在A股、港股中超90家预告2024年业绩的房企中，仅三成房企预计去年将实现盈利，其余房企则将出现不同程度的亏损，其中有的企业是“续亏”，有的则属于首次亏损。
一般而言，房企的营收、利润等业绩指标，对应的是前两年左右的销售，待相关项目竣工结转后，对应的销售金额才会计为企业营业收入。而过往几年间，房企拿地价格普遍较高、且可供结转的销售额显著下滑，2024年百强房企整体净利润率低至1.1%也符合行业规律。
从市场销售情况看，报告显示，2024年百强企业销售总额、销售面积分别为39483.8亿元、19546.3万平方米，同比分别下降26.0%、24.4%；央国企销售额占比提升至69.8%，较上年提升2.3个百分点。
报告预计，因2022～2024年房企销售额连续负增长，随着项目逐步进入结转期，后续结转规模将维持下行趋势；同时，近三年市场超预期下行，对销售毛利率形成较大压力，也将对后续企业的毛利率表现有所影响，短期内房企受上述诸多因素影响，营收等指标或维持下行趋势。
市场蛋糕变小之际，各大房企集体向核心城市聚焦。2024年，从百强代表企业重点项目销售情况来看，一线城市市场销售表现较好，销售额占比上升3.6个百分点至31.2%；销售额排名前5、前10及前20的城市，其销售贡献率分别同比增长1.4、2.4、1.6个百分点至40.0%、59.4%、79.1%。
具体来看，上海、杭州、广州、北京、南京、成都、深圳等城市的销售贡献占比靠前，一线城市中由于广深政策力度较强，市场恢复更好，销售贡献率占比分别提升1.7个和1.5个百分点，上海和北京销售贡献占比分别提升0.1个和0.2个百分点，二线城市中南京、成都则较为突出。
同时，去年以来核心城市高端改善性住房需求释放，百强房企也顺势而为，加大高端改善类产品推出。报告显示，去年百强房企140～200平米改善类产品表现出较强的韧性，销售额贡献率增加1.5个百分点；200平米以上高端类产品需求大幅增长，销售额贡献率较去年大幅增加5.4个百分点。
“随着消费者对居住品质的要求不断提高，百强企业加大了对、‘好房子’建设的投入，在当前供过于求的市场下，产品力高的项目不仅可以吸引更多潜在买家，还能在竞争激烈的市场中脱颖而出，更容易实现资金快速回笼。”中指研究院表示。
企业投资也在向高能级城市聚集，2024年百强代表企业拿地金额4617.0亿元，同比下降41.6%，拿地销售比相较上年下降5.7个百分点至19.7%。其中，房企在一线城市拿地占比26.0%，较上年提升4.2个百分点；三四线城市占比则大幅减少6.5个百分点至7.5%，城市间分化加剧。
值得注意的是，持续缩水的销售及盈利情况，必然会对企业资金面产生影响。
报告显示，2024年，百强企业剔除预收账款的资产负债率均值为65.3%，净负债率均值为96.3%，剔除预收账款后的资产负债率均值与上年基本持平，净负债率均值较上年增加6.5个百分点。销售下滑对房企流动性产生负面影响，期内百强企业现金短债比均值为1.58，较上年下降0.08。
中指研究院表示，当下地产整体的到期债券规模，较高峰期已经有所下降，行业偿债压力有所缓解。但考虑到房企销售融资两端均处于下行通道，现金流压力较大，仍将面临较大的偿债压力。数据显示，2025年房企到期债券余额约7745.7亿元，企业流动性压力仍在。
“为应对后续偿债压力，房企还应提前筹划现金流，建立‘以现金流为导向’的经营体系。通过销售端精准爆破、融资端创新突破、资产端灵活处置等，方能在行业重构期筑牢资金安全防线。”该机构称。
展望未来，报告表示，房地产行业正步入全新的发展阶段，规模下降、速度放缓成为周期新特征。2024年市场超预期调整、9.26新政超预期宽松，使得房企对当前市场重新思考，短期看企业穿越低谷仍是一大课题，中长期看住房仍是需求磅礴的大市场，房企有望获得增量及存量发展空间。
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孙梦凡
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